2022年房企主動(dòng)降負(fù)債去金融化成趨勢(shì)

裁決（葡萄牙紅酒）

<h3><strong>唯雅咨詢2022（002）</strong></h3></br><h3>2021年中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)用驚心動(dòng)魄來(lái)描述一點(diǎn)不過(guò)，上半年市場(chǎng)井噴排隊(duì)買房一片繁榮，下半年資金收緊，市場(chǎng)迅速退燒。從年度宏觀數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資額14.8萬(wàn)億，銷售額18.2萬(wàn)億均創(chuàng)新高，整個(gè)行業(yè)還在穩(wěn)步增長(zhǎng)。另一方面以恒大、華夏幸福、藍(lán)光、奧園等一批大型上市公司暴雷，給整個(gè)房產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)很大影響。步入2022年，房企股市債市繼續(xù)調(diào)整，疫情對(duì)長(zhǎng)三角、珠三角的影響，房企一季度銷售出現(xiàn)同比大幅下降，同時(shí)拿地同比也下降，房企調(diào)整加速展開(kāi)。</h3></br><h3><strong>1、監(jiān)管新政、疊加經(jīng)濟(jì)調(diào)整房企承壓加大</strong></h3></br><h3>截止2021年底房地產(chǎn)貸款已超過(guò)53萬(wàn)億，占全部貸款余額超過(guò)27%，其中個(gè)人房貸余額占存款余額已接近40%。發(fā)展到現(xiàn)階段的房產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家不愿意讓房企占過(guò)多的金融資產(chǎn)，同時(shí)也不想讓居民負(fù)債率持續(xù)上升。2021年國(guó)家給地產(chǎn)宏觀劃資金上限，疊加對(duì)互聯(lián)網(wǎng)、教育領(lǐng)域的整頓，新冠等因素，整體經(jīng)濟(jì)受挑戰(zhàn)，2022年房企承壓會(huì)繼續(xù)加大。一季度中國(guó)房企銷售數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)同比大幅降低47%，超八成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。值得注意的是，2022年一季度銷售額超千億元房企2家，較去年同期減少3家，超百億元房企46家，較去年同期減少30家。</h3></br> <h3><strong>2、房企高負(fù)債快周轉(zhuǎn)、大而不倒模式結(jié)束</strong></h3></br><h3>過(guò)去幾十年房產(chǎn)行業(yè)有一句話，叫做“大而不倒”，就是年銷售超過(guò)1000億房企就不會(huì)倒閉。這種思想指導(dǎo)下，房企采取了多囤地、快周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的發(fā)展模式，意圖短期將公司規(guī)模做大，實(shí)現(xiàn)大而不倒的目標(biāo)。2020年前30強(qiáng)房企銷售都超過(guò)1000億，這些公司總資產(chǎn)從數(shù)千億到幾萬(wàn)億不等，不能不說(shuō)企業(yè)規(guī)模不大。隨著2021年國(guó)家對(duì)流入房產(chǎn)資金進(jìn)行調(diào)控，2022年初房企前50強(qiáng)中，債券和商票違約的占15家達(dá)到30%，房企從“大而不倒”變成了越大越危險(xiǎn)。高速發(fā)展30年的房產(chǎn)市場(chǎng)，眾多房企只想跑馬圈地快速成長(zhǎng)，忘記了是一家企業(yè)，而高杠桿高負(fù)債率本身就是企業(yè)致命短板。對(duì)比一下香港和新加坡房產(chǎn)企業(yè)，來(lái)福士、新世界、九龍倉(cāng)、恒隆等，這些企業(yè)的負(fù)債率都低于50%，雖然這些企業(yè)發(fā)展速度慢一點(diǎn)，但企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)好、持續(xù)發(fā)展性好。</h3></br><h3><strong>3、地產(chǎn)股市債市調(diào)整、融資能力進(jìn)一步受限</strong></h3></br><h3>股市和債市是房企融資重要渠道之一，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達(dá)735億元，同比增加187%，違約債券余額達(dá)歷年之最。2021年下半年以來(lái)，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大規(guī)模下調(diào)房企評(píng)級(jí)，下調(diào)房企評(píng)級(jí)次數(shù)破紀(jì)錄達(dá)到127次。與此同時(shí)2021年房產(chǎn)市值也一同調(diào)整，特別是民營(yíng)房企市值下跌更大。恒大市值從年初1940億跌到210億，融創(chuàng)市值從年初1449億跌到642億，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)板塊產(chǎn)生巨大影響。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。可以看出房企股市和債市的下調(diào)，已對(duì)房企再融資產(chǎn)生影響。</h3></br> <h3><strong>4、房企主動(dòng)降負(fù)債、一季度投資拿地意愿下降</strong></h3></br><h3>多年高速發(fā)展的房產(chǎn)行業(yè)，房企高杠桿、高負(fù)債是普遍現(xiàn)象，特別是民營(yíng)房產(chǎn)公司。早在2020年，相關(guān)部門就對(duì)房企制定負(fù)債率紅線管理辦法，但房企主動(dòng)降低負(fù)債的意愿不強(qiáng)。高負(fù)債、高杠桿的房企，要主動(dòng)降負(fù)債首先要減少再投資，就是把拿地?cái)U(kuò)張速度要降下來(lái)。縱觀2022年一季度土地市場(chǎng)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企土地成交金額為2272億元，較去年一季度下跌近60%。TOP10房企成交金額為1033億元，較去年同期下跌50%，并且拿地房企多以國(guó)央企為主。負(fù)債率高的民營(yíng)房企今年普遍采取保守的拿地策略，轉(zhuǎn)而進(jìn)行存量土地開(kāi)發(fā)銷售，這種策略調(diào)整就是為降負(fù)債</h3></br> <h3><strong>5、地產(chǎn)政策不斷改善，正是房企去金融化好時(shí)機(jī)</strong></h3></br><h3>觀察房企資產(chǎn)負(fù)債表不像一個(gè)實(shí)體企業(yè)，更像金融類公司，這樣的房企本身存在較大風(fēng)險(xiǎn)。好在一些優(yōu)秀房企如萬(wàn)科、龍湖（凈負(fù)債率分別30%和46%）等，已高度重視公司安全性，積極降負(fù)債去金融化，給行業(yè)帶個(gè)好頭。2022年，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)全球大宗物資漲價(jià)，西方對(duì)我國(guó)技術(shù)領(lǐng)域限制，全球不統(tǒng)一的疫情政策，都會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)。為應(yīng)對(duì)不利的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，近期各地都在放松房產(chǎn)政策，同時(shí)房企融資環(huán)境也會(huì)變暖，房企會(huì)抓住這個(gè)時(shí)間窗口進(jìn)行調(diào)整。長(zhǎng)期看，中國(guó)房企會(huì)逐步變成負(fù)債合理，銷售業(yè)務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)均衡，房企回歸實(shí)體產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。</h3></br><h3><strong>6、?寧波唯雅文化有限責(zé)任公司</strong></h3></br><h3>唯雅文化以“耀事業(yè)&悅生活”為公司宗旨，在經(jīng)營(yíng)咨詢、股權(quán)投資、葡萄酒生活等方面賦能企業(yè)發(fā)展和企業(yè)家生活。公司創(chuàng)始人曾長(zhǎng)期服務(wù)民營(yíng)500強(qiáng)上市集團(tuán)公司，任董事副總裁&總經(jīng)理等職務(wù)。在如何提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、公司持續(xù)發(fā)展、引進(jìn)戰(zhàn)投與IPO方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)。</h3></br><h3>峰雪實(shí)業(yè)（香港）貿(mào)易有限公司</h3></br><h3>寧波唯雅文化創(chuàng)意有限責(zé)任公司?</h3></br><h3>咨詢熱線（張女士）：15728003428</h3></br>