天價(jià)小區(qū)|10年用完70年的維修資金

沒有名字

近日，家住小康大道實(shí)力郡城的業(yè)主說他們小區(qū)才住進(jìn)來10年，物管就把70年的維修基金用光了，現(xiàn)在還要補(bǔ)交，業(yè)主們對(duì)此十分氣憤。 <h1>這究竟是怎么回事？</h1> 今年1月，實(shí)力郡城小區(qū)的物業(yè)發(fā)布了一個(gè)公告，稱業(yè)主接房時(shí)候交納的維修基金已經(jīng)使用完畢，要求業(yè)主重新籌集資金，支付目前正在進(jìn)行的消防照明尾款和以后小區(qū)公共實(shí)施的維護(hù)費(fèi)用。 一石激起千層浪，業(yè)主們一算，發(fā)現(xiàn)交納的70年的維修費(fèi)用，竟然10年就被物業(yè)用光了。 關(guān)于實(shí)力郡城（消防、公共照明、外墻）維修工程相關(guān)事宜的公告 實(shí)力郡城小區(qū)全體業(yè)主： 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》“住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則”的規(guī)定，現(xiàn)將結(jié)算審計(jì)情況告知全體業(yè)主如下: 實(shí)力郡城小區(qū)自2008年6月30日交付使用至今，小區(qū)消防系統(tǒng)故障頻發(fā)；公共照明因線路老化，大部分高桿照明燈及草坪燈均不能正常使用；住宅樓的外墻磚較大部分陸續(xù)掉落，增加了物業(yè)公司日常維護(hù)的難度，引發(fā)業(yè)主頻繁投訴。 為避免事態(tài)擴(kuò)展，杜絕安全隱患，我公司于2014年11月8日上報(bào)維修基金使用申請(qǐng)至昆明市五華區(qū)住建局，經(jīng)昆明市公共資源交易中心進(jìn)行公開招標(biāo)，先后兩次公開招標(biāo)流標(biāo)，最終經(jīng)同級(jí)監(jiān)管辦變更招標(biāo)方式為竟?fàn)幮哉勁?，并?bào)昆明市五華住建局工程招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理處，備案登記編號(hào)：KMWH2015070041(2)。經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)確定云南世恒建設(shè)工程有限公司為中標(biāo)單位(公證書:(2015)云昆明信證經(jīng)字第29739號(hào))。工程包括：消防系統(tǒng)維修改造、室外照明系統(tǒng)維修改造、房屋修復(fù)改造(外墻面磚維修、屋面防水層修復(fù)、內(nèi)墻面修復(fù)等)三部分。 3490040.03元，核減率為19.90%。實(shí)力郡城移交維修資金共計(jì)12734770.86元，已使用撥付7968450.00元(款項(xiàng)支付明細(xì)：2015年4月23日支付排污管改造費(fèi)全款81450.00元；2016年2月4日支付監(jiān)控改造費(fèi)全款490000元；截至目前支付消防照明外墻工程款共計(jì)7397000.00元)，目前賬戶余額為4766320.86元。 因?qū)嵙こ蔷S修資金余額不夠支付此次維修工程尾款(工程尾款為6658145.89元，尚有1891825.03元的資金缺口)，為保障小區(qū)后續(xù)維修工作，建議留存100萬元用于后期大修事項(xiàng)的應(yīng)急處理，實(shí)力郡城住宅專項(xiàng)維修資金不足部分，將按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)籌。 現(xiàn)我公司就上述情況公開公告全體業(yè)主，公告期十天(自2019年1月22日至2019年1月31日止)。公告期內(nèi)對(duì)使用維修資金相關(guān)事宜有異議的，請(qǐng)業(yè)主充分行使其權(quán)利和義務(wù)，在公示期內(nèi)以書面或致電話方式直接向我公司。公示期內(nèi)無異議或異議不成立，我公司將依相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)工程尾款。 <h1>70年維修基金10年用完？</h1> 物業(yè)資金使用遭質(zhì)疑 業(yè)主：“任何一個(gè)小區(qū)使用期都是70年，維修基金10年時(shí)間就用完了，那小區(qū)以后怎么辦？”<div> 業(yè)主：“那以后還剩的60年左右的時(shí)間，房屋漏水了怎么辦？” 業(yè)主：“比如說我們住在9棟的，電梯隨時(shí)壞，一會(huì)而這部壞了，一會(huì)那部又壞了，那誰來修??？” 除了質(zhì)疑物業(yè)的資金使用不合理，細(xì)心的業(yè)主還從物業(yè)的公告中發(fā)現(xiàn)了端倪，比如2015年開始小區(qū)外墻修復(fù)工程，招標(biāo)價(jià)和實(shí)際過程審核價(jià)嚴(yán)重不符。 業(yè)主稱：“招標(biāo)的時(shí)候是85萬，但是在結(jié)算的過程中是1400多萬，這個(gè)是于昆明市招標(biāo)的辦法是有規(guī)定的，你超過30%，這個(gè)招標(biāo)是全部作廢的，是不允許的，是要重新招標(biāo)的?！?lt;br> <h1>業(yè)主意見表筆跡雷同 </h1>業(yè)主物業(yè)各執(zhí)一詞 隨后，業(yè)主將情況反映到了五華區(qū)住建局，住建局工作人員前來小區(qū)調(diào)查的時(shí)候，找出了當(dāng)時(shí)60%的業(yè)主同意啟用維修基金的簽字表，業(yè)主又發(fā)現(xiàn)這簽字表似乎有點(diǎn)不對(duì)勁。 業(yè)主：“我本人沒有簽過，但是上面有我的名字，我沒有簽過?！?lt;br> 業(yè)主：“然后我們業(yè)主群里面也有人反映，那些簽字就根本不是他們的?！?lt;br> 業(yè)主：“比如說“同意”這個(gè)字，是他們一個(gè)人簽了大概600多個(gè)人，多是同一個(gè)人寫的，業(yè)主沒有簽過字?！?lt;br> 帶著業(yè)主的質(zhì)疑，記者來到小區(qū)物業(yè)，負(fù)責(zé)人不在辦公室，只能先電話聯(lián)系。 實(shí)力物業(yè)符主任：“我們物業(yè)首先第一點(diǎn)，是按照維修基金啟用的一個(gè)正常規(guī)范和流程來操作的，沒有任何的違規(guī)行為?！?lt;br> 這位負(fù)責(zé)人表示，他們所有維修基金的使用都是在住建部門的指導(dǎo)下使用的。對(duì)于業(yè)主們質(zhì)疑的啟用維修基金的簽字不是本人字跡。 付主任稱：“在意見征詢過程中，我們都是按照一個(gè)正規(guī)的流程來操作的?！?lt;br> 記者：“上面每一個(gè)業(yè)主的字都是他自己簽的是不是？” 付主任：“嗯，這個(gè)的話，就是說，我是那個(gè)去年6月份入的職，我再重復(fù)一遍，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我也不在場(chǎng)，你這種東西你除非去做簽字鑒定，誰也說不了，這個(gè)東西?！?lt;br> 就業(yè)主反映的簽字問題以及維修基金的詳細(xì)使用情況，目前五華區(qū)住建部門已經(jīng)介入調(diào)查。 記者調(diào)查市民對(duì)維修金使用情況一知半解 對(duì)于維修基金的繳存以及使用情況，記者也在街頭進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)像實(shí)力郡城小區(qū)這種提前把錢用完的情況還真不多見，很多市民甚至連自己小區(qū)的維修基金怎么使用都不知道。 市民：“我不知道，沒有收過這個(gè)東西嘛?！?lt;/div><div> 市民：“這個(gè)沒有交過，（沒有交過？）嗯?！?lt;br> 市民：“不知道，好像沒有印象?！?lt;br> 市民：“維修基金是政府撥下來給沒給小區(qū)的嘛，還是要業(yè)主自己交？” 在調(diào)查的過程中，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于2000年前后建成的老舊小區(qū)，業(yè)主們基本不知道或者記不清小區(qū)有維修基金這回事，只有近些年新建的商品房小區(qū)，才有規(guī)范的維修基金繳存。 市民：“交著的嘛?！?lt;br> 市民：“交著的嘛，維修基金?！?lt;br> 市民：“肯定要交的嘛，交房的時(shí)候都要交的嘛?！?lt;br> 即便這些新建成小區(qū)的住戶知道繳存了維修基金，但對(duì)于這筆錢什么時(shí)候使用，該如何使用，市民們也是一知半解。 市民：“沒有用到過，平時(shí)有一些小的維修的話，小區(qū)物業(yè)是要收服務(wù)費(fèi)的嘛?！?lt;br> 市民：“沒有用過。” 市民：“在我身上沒有用到過。” 市民：“好像沒有，我不太知道?！?lt;br> 市民：“應(yīng)該是一些工程上，房屋出現(xiàn)了大的質(zhì)量問題才會(huì)動(dòng)用?！?lt;br> <h1>房屋“治病錢”究竟該如何使用？</h1> 為有效監(jiān)管房屋維修基金，避免資金挪用情況的發(fā)生，目前，昆明市由住建部門建立專用賬戶直接收取。 而按照《物權(quán)法》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)維修基金的取用，必須先征得三分之二業(yè)主的同意，但是很多小區(qū)因?yàn)閷?shí)際入住率的問題，很難有三分之二業(yè)主的簽字，從而導(dǎo)致這筆房屋的“治病錢”長(zhǎng)期處于休眠狀態(tài)。 （向上滑動(dòng)查看云南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋興的對(duì)話） 云南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋興有表示：“這個(gè)首先第一點(diǎn)，就是必須成立業(yè)主大會(huì)，并且選舉自己的業(yè)主委員會(huì)，有業(yè)主委員會(huì)來代理業(yè)主的相關(guān)事宜，這非常重要。” 宋興有建議，小區(qū)應(yīng)該盡可能及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)資金使用和物業(yè)服務(wù)進(jìn)行有效的監(jiān)督。 那么，對(duì)于實(shí)力郡城物業(yè)10年就將維修基金用完的情況是否正常呢？ 宋興有解釋到：“計(jì)劃性這個(gè)是對(duì)的，提出這個(gè)要求，但實(shí)際上在做的時(shí)候，剛好是一種相反的操作，你只能說有了之后，就應(yīng)該用，這個(gè)很關(guān)鍵，而不是說把這個(gè)錢放在賬號(hào)上不動(dòng)，這個(gè)才是更可怕的。” 宋興有表示，維修基金實(shí)際上就是房屋的“醫(yī)療保險(xiǎn)”，屬于?？顚Ｓ?，所以，當(dāng)房屋質(zhì)量存在問題和隱患的時(shí)候，就該及時(shí)使用。 “維修基金缺了以后，有幾種辦法，第一種辦法就是業(yè)主追繳，當(dāng)然從業(yè)主的心理上來說很多人不愿意，這個(gè)呢也可以理解，更多的還有另外一種辦法，就是公共收益，公共收益是指停車場(chǎng)、電梯廣告，還有一些其他的比如說一些游泳池、商鋪這樣的一些收益。” 另外，維修基金作為全體業(yè)主的公共資金，當(dāng)出現(xiàn)缺口的時(shí)候，可以通過小區(qū)共有資源的收益進(jìn)行補(bǔ)充，“所以維修基金使用的問題，本身不是以為他用了還是沒用了，而是要不斷的有錢進(jìn)去，不斷的補(bǔ)充”。 小區(qū)維修基金使用率低 各地有規(guī)定 其實(shí)，為解決小區(qū)維修基金使用程序繁瑣導(dǎo)致使用率低的問題，全國(guó)各地也在積極地探索。 廣州規(guī)定，維修基金可用于購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 浙江省也出臺(tái)新規(guī)，房屋維修方案公示以后，只要不超過三分之一的業(yè)主書面提出反對(duì)意見，就視為公示同意。 合肥市則從維修基金增值部分中單列出一部分，作為應(yīng)急資金用于小區(qū)緊急狀態(tài)下快速支用。 更多詳情，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)：業(yè)委會(huì)服務(wù) 該公眾號(hào)提供免費(fèi)業(yè)委會(huì)咨詢 和免費(fèi)幫助廣州地區(qū)成立業(yè)委會(huì) <a 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