<p> ( 首先聲明: 本文僅就小區(qū)物業(yè)管理發(fā)表意見，只對行里，不針對任何一個人。)</p><p><br></p><p> 一、目前現(xiàn)狀。</p><p> (一)、收入狀況：</p><p> 1、物業(yè)費120戶x720元=86400元，減去一兩戶不交的，每年收入85000元。</p><p> 2、每年供暖費節(jié)省，約50000元。</p><p> 3、小倉庫出租收入，應(yīng)收12個x500 =6000元。</p><p> 收入合計：141000元。</p><p><br></p><p> (二)、支出狀況：</p><p> 1、門衛(wèi)老楊全年支出43000元。</p><p> 2、衛(wèi)生老張兩人支出30000元。</p><p> 3、交物業(yè)公司費用（經(jīng)理工資、水電工工資、物業(yè)公司利潤)，50000元。</p><p> 4、門衛(wèi)租房5000+1000(兩個小倉庫換用)=6000元。</p><p> 5、門衛(wèi)一年生活用電，微波爐3000元，空調(diào)1000元，=5000元。</p><p> 6、水電損耗及維護，4000元。</p><p> 7、綠化及管理，1500元。</p><p> 8、園區(qū)道路維修，今年沒有就不算了。</p><p> 支出合計：137000元。</p><p><br></p><p> (三)每年結(jié)余：141000-137000=4000元。</p><p><br></p><p> 以上數(shù)據(jù)未必準確，大致情況或許如此。如果誰有準確數(shù)字提供，立即更改。</p><p> 從上面的數(shù)字我們可以看到，實際支出超過物業(yè)費收入59000元，這部分錢是由取暖費結(jié)余來補充的。</p><p> 換句話說，一旦明年采暖費結(jié)余不歸小區(qū)了，這59000的缺口必須通過業(yè)主負擔，平均每戶分擔490元。也就是說，我們的物業(yè)費將由現(xiàn)在的720元提高到1210元才能收支平衡。</p><p><br></p><p> 估計歷年結(jié)余90000元左右，目前的管理模式，最多還能支撐兩年?，F(xiàn)在或許不痛不癢，當歷年節(jié)余用完的時候，就是我們面臨重新選擇的時候。</p><p><br></p><p> 二、目前物業(yè)管理的利與弊。</p><p> 首先應(yīng)該明確的是，目前我們小區(qū)的物業(yè)管理，是建行管理，與真正意義上的“物業(yè)管理”，不沾邊。</p><p> 換句話說，我們目前所謂的“物業(yè)管理”，是建行為了省事，花錢雇物業(yè)公司代管。</p><p><br></p><p> （一）目前管理模式的“利”:</p><p> 首先，最大的變化，就是倆門衛(wèi)變一個人了，門衛(wèi)代理充電費了，不用跑建行了。但話又說會來，建行不能這樣管？</p><p> 其次，斷電維修比原來及時了。</p><p> 第三，就建行管理來說，省事了，花錢買省事。</p><p> 不能不說電動了積極性，門衛(wèi)老楊確實能干，一個人頂三個人用(看電機、爬樓頂)，別說一年4萬多，就是5萬也不多。關(guān)鍵是這樣的人沒處找。</p><p><br></p><p> （二）目前管理模式的“弊”:</p><p> （1）管理者不管事，缺乏使命感和責任心。</p><p> 舉個例子：門衛(wèi)房，我們現(xiàn)在一方面占了員工的房子，不顧員工利益；一方面每年支付6000（含兩間倉庫），20年是12萬！如果我們花5萬建一個15平米的房子?? ，便可減少7萬支出。這7萬元用于改善院子，那又多好呢！</p><p> 再舉個例子，地面磚年年換，只管換磚，不管質(zhì)量，往往新?lián)Q的比老的壞的更快！這叫管事？</p><p> （2）花錢多，亂花錢。例如，每年支給物業(yè)公司5萬元，有必要嗎？物業(yè)經(jīng)理一年來幾次？不就雇個水電工嗎？退一步說，我們拿15000顧一個老所主任，能不能勝任？再拿10000補貼給建行水電工行不行？如果行，每年可節(jié)約2.5元。</p><p> （3）漏洞大。實踐證明，凡事與“代管”沾邊，往往是多一事不如少一事，好處順手得，麻煩向外推；沒有計劃，只顧眼前。這是社會通病。凡是財務(wù)管理不透明，不敢公布賬目，其中就一定有鬼！這還是社會通病。</p><p> 上級政策就要求單位與物業(yè)分離，行里為什么抓著不放？每年十四五萬的費用有油水啊，誰都明白這個道理。</p><p><br></p><p> 不信走著瞧，等采暖費節(jié)余不退了，或一戶一表了，沒有油水了，行里就交出來了！</p><p> 現(xiàn)在的關(guān)鍵是，我們要睜大眼睛，盯住9 萬多的住房公積金提成，9萬多的取暖費節(jié)余，不要讓他們花光了。</p><p> </p> <p> </p><p> 三、關(guān)于本小區(qū)物業(yè)管理方案探討。</p><p> </p><p> (一) 物業(yè)公司管理不現(xiàn)實。</p><p> 一說到物業(yè)管理，這個詞好像很正規(guī)，很時髦。但是你知道嗎，我們120戶的小區(qū)，基本與正規(guī)的“物業(yè)”無緣。這話怎么說呢？就是我們小區(qū)太小，包不了“物業(yè)"。按物業(yè)內(nèi)部人士介紹，起碼300戶的小區(qū)，才能請得起物業(yè)公司。</p><p><br></p><p> 舉例說吧：根據(jù)國家2019年物業(yè)管理規(guī)定，按最低的三級收費（三級資質(zhì))，物業(yè)公司收費標準是：0.5元/平米/月。就是說，我們每戶建筑面積160平米，每月你要交費是80元，一年交960元。這僅是其中一項，還有呢，衛(wèi)生費、水電維修費、綠化費、公共場所管理費等，還有物業(yè)公司利潤，這樣一算，一年每戶1200元，能不能勉強維護日常運轉(zhuǎn)還是問題。還有呢，房產(chǎn)維護、道路維護、水電設(shè)施維護，怎么辦？</p><p> 因此，物業(yè)公司這條道，咱們走不通。</p><p><br></p><p> 有人問了，那我們現(xiàn)在不是物業(yè)公司管理嗎？屁！門衛(wèi)工資行里出，衛(wèi)生人員工資行里出、修路行里出、修房頂行里出、設(shè)備維修行里出、種草剪草行里出......等等吧，都是行里出，這與物業(yè)公司有啥關(guān)系？</p><p> 當然關(guān)系還是有的。行里每年要拿一大筆錢（大概是5萬）給物業(yè)公司，因為他們負責收取水電費、取暖費和公共水電維護，僅此而已。想想看，你一年見他們幾次？我們交物業(yè)公司這筆錢冤枉不？這事我們自己辦不了？</p><p> 扯遠了點，把話說回來：物業(yè)公司管理這條道，我們不好走，將來也應(yīng)該走不通！</p><p><br></p><p> 既然物業(yè)公司走不通，還剩兩條道：一條是行里管，一條是自己管。</p><p><br></p><p> (二) 行里管理必須制度化、透明化，接受業(yè)主監(jiān)督。</p><p> 隨著住房市場化，單位與物業(yè)管理分離，這是上級政策，也是大方向。但二十年來，小區(qū)管理頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，沒有公共積累，沒有長遠規(guī)劃，寒了大家的心。</p><p> 個人認為，行里管理不是不可以，關(guān)鍵是要制度化、透明化，要負責任。其實，行里正規(guī)管理對業(yè)主是有好處的，首先表現(xiàn)在有保障，出現(xiàn)重大問題有靠山。例如供水主管道出現(xiàn)大問題，需要10萬20萬元，不用大家擔心。但換作業(yè)委會，每戶湊錢就麻煩大了。再例如，去年樓頂維護30多萬，上級行給部分資金，可謂有力支持。</p><p><br></p><p> 但是，行里管也有壞處！那就是不負責任，用屁股決定問題。再舉個例子: 整個銀行系統(tǒng)，整條銀海路，只有我們一個門衛(wèi)。為什么？小唄，窮唄。然而，也只有我們的門衛(wèi)吹空調(diào)！這究竟是為什么？</p><p><br></p><p> 因此，行里管理可以，必須要建章立制，改變這種用屁股考慮問題的習慣；建立由建行員工、退休老干部、退伍退職人員等組成的、具有代表性的業(yè)主委員會(而不是行里指定)。以此促進小區(qū)的物業(yè)管理。否則，干脆交給大家自己管理。</p><p><br></p><p> (三) 建立業(yè)主委員會，自己管理自己。</p><p> 自己管理的好處是，業(yè)主有參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)；自己的事自己辦，有長遠打算。</p><p> 自己管的方法是，是成立業(yè)主委員會?！皹I(yè)委會”成員，應(yīng)當由建行員工、退職員工、自購房代表組成?！皹I(yè)委會” 管理有兩個關(guān)鍵: 一是要推選一名認真負責的“班長”；二是要制定嚴格的、可監(jiān)督的財務(wù)制度。這兩者缺一不可。</p><p> 財務(wù)制度的關(guān)鍵也有兩點: 一是限制審批權(quán)限，重大開支必須開會討論。二是按時公布賬目，接受群眾監(jiān)督。</p><p> 有了穩(wěn)定的班子隊伍，有了行之有效的管理制度，像阿里巴巴和華為一樣，沒有了馬云、沒有了任正非，照常運行。 </p><p><br></p><p> 從咱們的實際情況看，建立“業(yè)委會”之后，要做好三個方面的工作: </p><p> 一是要強化管理，整改“亂”像，規(guī)范車輛，讓院子更加整齊、美觀。</p><p> 二是要解決門衛(wèi)房和路面問題，一勞永逸的堵住這個年年花錢的口子。</p><p> 三是要開源節(jié)流，增加收入，增加儲蓄。節(jié)流就是精打細算，把該花的錢花好，把不該花的錢省下來。開源就是要創(chuàng)收，前面說過，取暖費沒有了，每家物業(yè)費可能要提高到1200元；如果把西邊的空地開發(fā)出來，投資建二層房和車庫，對外出租，一年收入十萬八萬并非不可能，這樣就能解決我們的大問題！</p><p><br></p><p> 總之，我們的小區(qū)管理問題，20年了處于放任自流狀態(tài)。應(yīng)該醒醒了，早醒早主動，越晚越被動！</p><p> 這個院子里，不缺明白人，也不缺能人，更不缺正義之人。有那么多老所主任，那么多退役軍人，這都是我們的寶貴財富，用好這些財富是我們大家的福氣！</p><p> 無論是行里管還是自己管，當務(wù)之急是建立一個負責任的 “業(yè)委會”，把有責任心、敢管理的人組織起來，把院子當家對待，才是這個院子的真正出路。</p><p> </p><p> 歡迎討論！歡迎批評！</p><p>.</p><p><br></p>
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