真實(shí)案例！土地成本分?jǐn)偧记桑粋€案例帶您了解

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土地成本與建造成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的兩員大將。目前大多數(shù)項(xiàng)目建造成本千篇一律，老調(diào)重談，土地成本卻是各有各的特色，那么與之相關(guān)的歸集分?jǐn)偡椒ㄗ匀欢坏木统蔀槊恳粋€財稅人需要學(xué)習(xí)和掌握的重點(diǎn)。比如，咱們今天要分享的內(nèi)容。案例介紹智慧源服務(wù)過這樣一個案例，客戶位于某四線旅游城市，于5年前同時拿了A、B兩塊地，簽的是一個土地合同。其中A為住宅地塊，B為商業(yè)地塊，土地合同中并沒有因土地性質(zhì)的不同而區(qū)分地塊的價格。2020年年初，B地塊正式動工，而A地塊已處于銷售后期，即將面臨土地增值稅清算。籌劃前該項(xiàng)目的土地分?jǐn)偡椒ò凑照嫉孛娣e“一刀切”，A地塊占總地價的55%，B地塊占45%。稅負(fù)方面，A地塊增值率為56%，適用40%的土增稅率，綜合稅負(fù)為10.5億元；B地塊因項(xiàng)目所處旅游城市，賣不上高價，所以增值率僅為25%，適用30%的土增稅率，綜合稅負(fù)1.2億元。AB兩地塊整體稅負(fù)為11.7億元。項(xiàng)目大，稅負(fù)高，面臨清算，于是便聘請了智慧源，看看能不能有一些“救火”的方案。土地分?jǐn)傆屑记?lt;/p>如果將土地成本向地塊A傾斜，地塊A多分?jǐn)偼恋爻杀?，地塊B少分?jǐn)偼恋爻杀?，可降低地塊A的土地增值稅，地塊B雖因土地成本減少，稅負(fù)上升，但是經(jīng)過測算，只要綜合下來整體稅負(fù)是下降的就是有效的。且地塊A即將進(jìn)行土地增值稅清算，地塊B項(xiàng)目清算是幾年后的事情，就資金時間價值來說，也是劃算的。土地傾斜帶來的稅負(fù)差異能有多少呢？我們將A地塊占總土地成本的比例作為自變量，整體稅負(fù)作為因變量，再結(jié)合excel中的“模擬分析”功能，可以得到一張反映兩者關(guān)系的折線圖。 通過觀察我們可以得出兩條信息。第一：當(dāng)A地塊占比為76%時對應(yīng)著整體稅負(fù)的最低點(diǎn)11.5億元，此時A地塊整體稅負(fù)為9.3億元，與原始稅負(fù)相比降低了1.2億元，B地塊整體稅負(fù)為2.2億元，與原始稅負(fù)相比增加了1億元。整體上來看，共降低了2,000萬元稅負(fù)，在項(xiàng)目后期算是可觀的成績了。第二：當(dāng)住宅地塊土地出讓金占比82%以下時，整體稅負(fù)會隨著住宅占比上升而上升，當(dāng)住宅地塊土地出讓金占比82%以上時，整體稅負(fù)會隨著住宅占比上升而下降。原因很簡單，商業(yè)部分因土地成本過小，適用高檔的土增稅率，從而同比例單位下，B地塊多繳納的土增稅超過了A地塊少繳納的土增稅。所以也不能一味的將土地成本向高稅負(fù)地塊傾斜，需要結(jié)合測算綜合分析。說了那么多，如何進(jìn)行土地成本傾斜呢？通過調(diào)研，參考拿地時的其他同類型土地的地價，地塊B的土地性質(zhì)為商業(yè)，較地塊A的住宅小區(qū)的價值低，如果在拿地之前就提前進(jìn)行籌劃，與政府溝通好，不同土地性質(zhì)的地塊地價分別注明，那么土地分?jǐn)偟臅r候就具備了一個合理理由。但是現(xiàn)在已經(jīng)處于項(xiàng)目后期了，還有可行的方法嗎?可以考慮請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對A、B地塊的樓面地價做評估報告，以備向稅務(wù)局解釋這種分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇?。如果能夠取得國土相關(guān)部門對A、B地塊價值確認(rèn)的復(fù)函，則可進(jìn)一步增強(qiáng)該種分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇浴?lt;/p>分?jǐn)偡绞揭话闶前凑照嫉孛娣e或者建筑面積來計(jì)算分?jǐn)?，這種土地成本傾斜的方法稅局可以認(rèn)可嗎？財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有相關(guān)規(guī)定?！暗诰艞l 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??！?lt;/p>所以，我們建議這位客戶積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，爭取能夠按其他方式計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?lt;/p>

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