收藏！房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)全流程涉稅風(fēng)險(xiǎn)解析

天空之城

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)由于分項(xiàng)目獨(dú)立經(jīng)營，投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，涉及稅種多，母公司監(jiān)管及指導(dǎo)不到位，一直被視為涉稅風(fēng)險(xiǎn)畸高的行業(yè)。如何有效的降低及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理合法降低企業(yè)經(jīng)營稅負(fù)，也一直是廣大房地產(chǎn)稅務(wù)從業(yè)人員頭痛的問題。以下內(nèi)容根據(jù)無錫市稅務(wù)局濱湖區(qū)分局資料進(jìn)行整理，以分享給廣大稅務(wù)從業(yè)人員。在此對(duì)無錫市濱湖分局的辛勤勞動(dòng)表示感謝。按無錫市濱湖分局的梳理，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)全流程分為：登記設(shè)立環(huán)節(jié)、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售簽約環(huán)節(jié)、完工交付環(huán)節(jié)、土增清算環(huán)節(jié)和注銷環(huán)節(jié)等7個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。環(huán)節(jié)之一--登記設(shè)立環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)基礎(chǔ)信息登記，如一般納稅人資格申請(qǐng)、賬簿設(shè)置；辦公場所使用涉及的房產(chǎn)稅；發(fā)放工資等；涉稅種類印花稅、土房兩稅、個(gè)稅和企業(yè)所得稅；簡要分析1）增值稅一般納稅人資格申請(qǐng)年銷售額超過500萬，應(yīng)申請(qǐng)一般納稅人。這一點(diǎn)非常重要，將影響企業(yè)日常經(jīng)營的方方面面，如計(jì)稅方法的確定、發(fā)票的開具和取得要求、合同簽訂條款的影響、預(yù)收款和主營業(yè)務(wù)收入的核算以及未來土地成本是否可在增值稅前扣除的問題等等；2）賬簿設(shè)置的規(guī)定新企業(yè)成立，應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照或發(fā)生納稅義務(wù)之日起15日內(nèi)設(shè)置賬簿，并在次月開始申報(bào)繳納記載資金賬簿（以實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)金額的合計(jì)值為計(jì)稅依據(jù)）的印花稅。其他營業(yè)賬簿按件貼花。3）辦公場所涉及的土房兩稅自有房產(chǎn)或無租使用其他單位的房產(chǎn)、土地等，應(yīng)按規(guī)定繳納土房兩稅。4）員工信息建檔應(yīng)及時(shí)完成員工個(gè)人信息建檔，以便用于發(fā)放員工工資當(dāng)月進(jìn)行個(gè)人所得稅代繳。5）企業(yè)所得稅處理關(guān)于企業(yè)所得稅主要涉及兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)籌建期的確定和發(fā)生的廣宣費(fèi)的扣除。根據(jù)政策規(guī)定，企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按發(fā)生額的60%計(jì)入籌辦費(fèi)，并選擇在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性扣除或者分3年攤銷；發(fā)生的廣宣費(fèi)可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入籌辦費(fèi)。關(guān)于籌建期以什么標(biāo)志作為結(jié)束，各地有不同規(guī)定，如有的地方以取得第一筆收入作為籌建期的結(jié)束，也有的地方以取得營業(yè)執(zhí)照作為籌建期的結(jié)束。如企業(yè)自行不能確定，需取得其主管稅局的確認(rèn)。 環(huán)節(jié)之二--取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得國有土地使用權(quán)，簽訂出讓/轉(zhuǎn)讓合同及辦理權(quán)屬證明等；涉稅種類印花稅、土地使用稅、契稅簡要分析1）取得土地使用權(quán)的收據(jù)和發(fā)票的問題收據(jù)和發(fā)票的取得，涉及增值稅是否能差額計(jì)稅的問題。企業(yè)向政府及土地管理部門支付的土地價(jià)款，需取得省級(jí)及以上財(cái)政部門監(jiān)制的票據(jù)，才能在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除當(dāng)期銷售的房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款；企業(yè)非從政府及土地管理部門取得的土地，應(yīng)該取得增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。這樣，對(duì)于所得稅，可作為稅前扣除憑證；對(duì)于增值稅，可以計(jì)入當(dāng)期銷項(xiàng)稅額（專票）；對(duì)于土增稅，清算時(shí)可計(jì)入扣除項(xiàng)目。如此可見，一紙發(fā)票的取得，在后續(xù)涉稅操作上產(chǎn)生多大的影響。2）印花稅計(jì)稅依據(jù)的確定取得土地使用權(quán)會(huì)涉及合同簽訂，因此會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。印花稅的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)以成交價(jià)格為準(zhǔn)。也就是說，不是單單的土地出讓價(jià)款，還應(yīng)包含為取得土地價(jià)款而產(chǎn)生的其他支出。這一點(diǎn)與契稅的規(guī)定是比較類似的。3）土地使用稅繳納時(shí)間的確認(rèn)關(guān)于土地使用稅，需要明確2點(diǎn)：合同有約定交付土地時(shí)間的，從合同交付時(shí)間次月起開始繳納土地使用稅；如合同未約定土地的交付時(shí)間，則應(yīng)該從合同簽訂時(shí)間的次月起開始繳納土地使用稅。4）契稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)取得土地后，辦理土地權(quán)屬登記之前，需要首先繳納契稅。與印花稅的計(jì)稅依據(jù)類似，契稅的計(jì)稅依據(jù)不僅僅指土地出讓金，其成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。這里涉及的是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，為此總局聯(lián)合財(cái)政部還專門出具了2004年134號(hào)文進(jìn)行明確。環(huán)節(jié)之三--開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)合同的簽訂、發(fā)票的取得、開發(fā)過程中成本費(fèi)用的歸集等；涉稅種類印花稅、增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅；簡要分析★增值稅1）開發(fā)過程中各項(xiàng)發(fā)票的取得影響增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣營改增之前，主要是增值稅專用發(fā)票上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額是可以從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣的（農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票是例外規(guī)定）。營改增之后，部分普通發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額也加入了抵扣行列，如高速公路通行費(fèi)發(fā)票和旅客運(yùn)輸服務(wù)個(gè)人發(fā)票等。除了正確掌握各項(xiàng)抵扣規(guī)則外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其要對(duì)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額做到心中有數(shù)，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。◆ 融資過程中產(chǎn)生的向貸款方支付的與貸款直接相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)等增值稅專用發(fā)票中注明的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得抵扣；◆ 涉及到一般計(jì)稅、簡易計(jì)稅和不征增值稅業(yè)務(wù)并存時(shí)，無法準(zhǔn)確劃分具體用途的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得完全抵扣，只能按比例計(jì)算抵扣；◆ 如有用于集體福利、個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、服務(wù)和勞務(wù)等進(jìn)項(xiàng)稅額，不得抵扣。2）發(fā)票取得的注意事項(xiàng)◆ 接受建筑服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)及承租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，取得的增值稅扣稅憑證備注欄應(yīng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣市區(qū)的名稱及項(xiàng)目名稱；◆ 購買園林綠化產(chǎn)品如苗木、草皮等，需要取得農(nóng)產(chǎn)品收購或銷售發(fā)票，方能按買價(jià)及扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。3）階段性免稅事項(xiàng)◆ 財(cái)稅【2019】20號(hào)文規(guī)定，在2019年2月至2020年12月31日期間，企業(yè)集團(tuán)及內(nèi)部的資金無償借貸行為免征增值稅。★企業(yè)所得稅1）計(jì)稅成本核算程序◆ 當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途和發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用；◆ 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等應(yīng)合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理歸集、分配到已完工成本對(duì)象、未完工成本對(duì)象和未建成本對(duì)象三者之中；◆ 對(duì)前期已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予以扣除；◆ 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。◆ 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。2）成本分配方法的確定◆ 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確實(shí)需要使用其他分配方法的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意；◆ 單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅?lt;/p>◆ 借款費(fèi)用屬于共同成本，應(yīng)按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；◆ 其他成本對(duì)象的分配方法可以由企業(yè)自行確定。3）企業(yè)利息支出核算方法的確定◆ 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以由使用借款的企業(yè)合理分?jǐn)偫①M(fèi)用及在所得稅前扣除；◆ 企業(yè)在稅前扣除的利息支出，需符合資本弱化的規(guī)定，即關(guān)聯(lián)企業(yè)債資比。其中，金融企業(yè)債資比為5:1，其他企業(yè)債資比為2:1。4）企業(yè)內(nèi)部收取的管理費(fèi)、品牌使用費(fèi)的處理◆ 內(nèi)部發(fā)生品牌管理費(fèi)支出，除雙方簽訂的協(xié)議外，還需準(zhǔn)備關(guān)于支付品牌使用費(fèi)的支付理由、支付標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)證明材料備查；企業(yè)不得以品牌使用費(fèi)的名義列支內(nèi)部管理費(fèi)。★土地增值稅1）清算單位的確定◆ 以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)分期開發(fā)的額項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，企業(yè)可自行分期確定清算單位，同時(shí)需要報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案；◆ 土地增值稅清算單位的狀態(tài)變?yōu)轭A(yù)售登記后，對(duì)每一筆預(yù)收款，企業(yè)需要辦理土地增值稅預(yù)繳申報(bào)；2）成本、費(fèi)用的合理歸集◆ 開發(fā)建設(shè)階段發(fā)生的成本、費(fèi)用應(yīng)首先在不同開發(fā)分期、不同清算項(xiàng)目及清算單位之間合理歸集，未來在交房階段需要按照土地占地面積、商品房的建筑面積和可售面積間進(jìn)行合理分?jǐn)偂?lt;/p>★其他稅費(fèi)1）印花稅◆ 如涉及補(bǔ)交土地出讓金，書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證應(yīng)申報(bào)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅；◆ 與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，應(yīng)申報(bào)借款合同印花稅；◆ 簽訂購銷、工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、技術(shù)服務(wù)等合同，也應(yīng)按相應(yīng)規(guī)定繳納印花稅。2）契稅◆ 如涉及補(bǔ)交土地出讓金，則需同步補(bǔ)繳契稅。3）環(huán)保稅◆ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納施工揚(yáng)塵環(huán)境保護(hù)稅。 環(huán)節(jié)之四--預(yù)售簽約環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)收取訂金、簽訂購房合同、預(yù)收房款、開展?fàn)I銷活動(dòng)、樣板房、售樓處投入使用等等；涉稅種類印花稅、增值稅、附加稅費(fèi)、土增稅、土房兩稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅簡要分析1）印花稅◆ 預(yù)售環(huán)節(jié)將簽訂商品房買賣合同，應(yīng)按合同金額的0.05%申報(bào)繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅；◆ 部分地區(qū)可能涉及核定征收方式繳納印花稅，需關(guān)注地方性政策。2）增值稅◆ 預(yù)售環(huán)節(jié)房屋預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率在次月申報(bào)期內(nèi)預(yù)繳增值稅；◆ 涉及到誠意金、認(rèn)籌金、訂金等盡管在政策上已經(jīng)明確為不屬于預(yù)收款的款項(xiàng)，不需預(yù)繳增值稅，但仍有部分區(qū)域強(qiáng)制要求預(yù)繳增值稅，這種情況需與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通；◆ 收取預(yù)收款應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票，在增值稅開票系統(tǒng)中使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下的602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼，稅率為“不征稅”。3）附加稅費(fèi)◆ 預(yù)繳增值稅時(shí)需要同時(shí)繳納各項(xiàng)附加稅費(fèi)。4）土地增值稅◆ 我們一般不會(huì)忘記產(chǎn)生預(yù)收款時(shí)預(yù)繳土增稅，但往往不記得取得《房屋預(yù)售許可證》后應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理預(yù)售/銷售登記。納稅人應(yīng)在取得預(yù)售/銷售相關(guān)批準(zhǔn)文件次月15日內(nèi)，按清算單位進(jìn)行預(yù)售/銷售信息報(bào)告填報(bào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)（銷）售信息報(bào)告（變更）表》。◆ 納稅人取得預(yù)收款，應(yīng)于月/季度終了后15日內(nèi)，按月/季填報(bào)預(yù)繳申報(bào)表并預(yù)繳稅款；5）房產(chǎn)稅◆ 售樓處、樣板房、辦公場所投入使用次月應(yīng)開始申報(bào)繳納房產(chǎn)稅；◆ 已經(jīng)建成的地下停車場所也應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅；◆ 計(jì)算房產(chǎn)原值的時(shí)候，相關(guān)的土地成本、建造成本、裝修費(fèi)用等應(yīng)按規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值。6）企業(yè)所得稅◆ 企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)首先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季/月計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；◆ 企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分利息的費(fèi)用化和資本化。為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金，發(fā)生的借款、籌資費(fèi)用，應(yīng)予資本化卻直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的，會(huì)造成當(dāng)期應(yīng)納稅所得稅減少，未來可能產(chǎn)生相應(yīng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。7）個(gè)人所得稅◆ 房產(chǎn)銷售過程中開展的各類促銷活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)中隨機(jī)贈(zèng)送給客戶的贈(zèng)品、禮品應(yīng)由房產(chǎn)銷售企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅；◆ 有個(gè)人代理銷售房屋的，房產(chǎn)銷售企業(yè)在支付傭金或手續(xù)費(fèi)時(shí)應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅。環(huán)節(jié)之五--完工交付環(huán)節(jié)1涉稅事項(xiàng)結(jié)算計(jì)稅成本、開具發(fā)票、土地分割、銷售完工產(chǎn)品；2涉稅種類增值稅（含附加）、土增稅、印花稅、企業(yè)所得稅；3簡要分析★增值稅1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：房屋銷售合同約定交房時(shí)間與發(fā)票開具時(shí)間孰早；2）土地價(jià)款的扣除只有適用一般計(jì)稅方法時(shí)才可扣除，簡易計(jì)稅方法不允許扣除，同時(shí)，扣除土地價(jià)款需出具合法有效憑證；3）房屋未銷售之前先行出租的，需按照不動(dòng)產(chǎn)租賃稅目繳納增值稅；4）增值稅發(fā)票開具應(yīng)留意備注欄的填寫，各地稅局對(duì)備注欄都有相應(yīng)規(guī)定，詳細(xì)情況需咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)；5）面積補(bǔ)差款應(yīng)視同銷售收入的增加，并入銷售收入繳納增值稅；6）發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、職工福利或者利潤分配等用途的，都應(yīng)視同銷售繳納增值稅；7）自2019年4月1日起，地產(chǎn)企業(yè)可享受增值稅期末留抵退稅制度，如何快速、有計(jì)劃的拿到可享受的留抵退稅，可查閱筆者往期文章《地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)第一筆增值稅留抵退稅了，你的企業(yè)申請(qǐng)到了嗎？》★企業(yè)所得稅1）開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)志竣工證明材料已報(bào)房產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證明。2）根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文，如果不是提前開票，一般應(yīng)以合同約定的完工交房時(shí)間作為收入的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額。實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利的差額，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額；3）除正常的收入確認(rèn)和代收收入外，企業(yè)所得稅也存在視同銷售收入，對(duì)存在將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、對(duì)外投資、分配、抵債等非貨幣性資產(chǎn)交換行為的，應(yīng)同時(shí)確認(rèn)銷售收入，同時(shí)也可以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本；4）出包工程可預(yù)提，是指未辦理最終結(jié)算從而未能取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額部分可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；出包工程結(jié)算完畢之后不得再進(jìn)行預(yù)提；5）企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或支付價(jià)款，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；6）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又出售的，不得稅前扣除折舊費(fèi)用；7）開發(fā)成本對(duì)象的合理確定和成本歸集是重點(diǎn)。按國稅發(fā)（2009）31號(hào)文，成本對(duì)象的確定原則包括可否銷售、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分等；企業(yè)需在開工之前按上述原則確定成本對(duì)象并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需更改，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意；8）成本分?jǐn)偡椒☉?yīng)符合規(guī)定。如土地成本應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分?jǐn)?，單?dú)成本對(duì)象按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偟?lt;/p>實(shí)務(wù)中有爭議，如同一項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)土地成本按建筑面積法分?jǐn)偦蛘呦劝凑嫉孛娣e，再按建筑面積分?jǐn)偠加袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是不合理的，因此需與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成共識(shí)。★其他稅種1）土地增值稅完工交付階段尚不一定完全滿足土地增值稅清算條件，在未進(jìn)行土增清算之前，仍應(yīng)對(duì)每一筆銷售收入預(yù)繳土地增值稅，企業(yè)不能自行測算應(yīng)繳土增稅可能低于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅而停止預(yù)繳土增稅。2）土地使用稅開發(fā)項(xiàng)目完工后，土地管理部門驗(yàn)收、分割權(quán)證，完工產(chǎn)品交付業(yè)主，交付部分的土地使用稅納稅義務(wù)終止。企業(yè)應(yīng)據(jù)此重新核定土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，避免產(chǎn)生多繳稅的情況。3）房產(chǎn)稅房產(chǎn)交付后，房屋出租，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅；房產(chǎn)未交付前，臨時(shí)使用的售樓處、樣板房、辦公場所可能存在估值。完工交付后，使用估值的房產(chǎn)應(yīng)及時(shí)調(diào)整計(jì)稅原值，并正確申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。4）印花稅完工交付階段可能涉及兩種印花稅繳納場景：銷售房產(chǎn)，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目根據(jù)合同金額的0.05%計(jì)算申報(bào)繳納印花稅；出租房產(chǎn)，按財(cái)產(chǎn)租賃合同稅目根據(jù)合同金額的0.1%計(jì)算申報(bào)繳納印花稅。 環(huán)節(jié)之六--土增清算環(huán)節(jié)1涉稅事項(xiàng)次清算的事項(xiàng)梳理、尾盤申報(bào)；2涉稅種類土地增值稅；3簡要分析1）土增清算條件土增清算條件可分為兩類：應(yīng)清算和通知清算。應(yīng)清算，是指滿足以下四個(gè)條件的，應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)辦理清算。這四個(gè)條件是：開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；辦理注銷登記的。通知清算，是指滿足一定條件后，盡管企業(yè)尚未達(dá)到應(yīng)清算條件，但稅局可通知企業(yè)辦理土增清算了。稅局可通知的條件是：銷售面積已達(dá)到可售建筑面積的85%，或者雖未達(dá)到85%但剩余部分已經(jīng)出租或自用的；取得銷售或預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；出現(xiàn)各地市稅局可特殊規(guī)定的其他情況的。2）清算單位的確定以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；開發(fā)周期較長的的項(xiàng)目，企業(yè)可自行分期確定清算單位，同時(shí)需要報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案；土地增值稅清算單位的狀態(tài)變?yōu)轭A(yù)售登記后，對(duì)每一筆預(yù)收款，企業(yè)需要辦理土地增值稅預(yù)繳申報(bào)；3）收入項(xiàng)目的梳理若取得貨幣收入之外的其他收入，如實(shí)物收入、視同銷售收入等，需一起并入清算項(xiàng)目的收入額；關(guān)于收入的確定，一般以全額開具的發(fā)票作為收入的確認(rèn)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收入進(jìn)行確認(rèn)。因房屋面積確認(rèn)發(fā)生的補(bǔ)、退房款相應(yīng)調(diào)整收入確認(rèn)。納稅人因轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息及其他性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，均應(yīng)確認(rèn)為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。但因購買方違約，導(dǎo)致房產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓所收取的違約金，不屬于該套房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，而是作為納稅人的營業(yè)外收入，只需繳納企業(yè)所得稅。4）成本、費(fèi)用的歸集及扣除項(xiàng)目的梳理取得土地使用權(quán)所支付的金額：需關(guān)注支付的價(jià)款和取得使用權(quán)過程中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)是否取得符合稅法規(guī)定的有效憑證；是否存在土地閑置費(fèi)、土地出讓金的滯納金計(jì)入了土地成本；以及融資支付土地使用權(quán)價(jià)款所產(chǎn)生的利息費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，而應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；房地產(chǎn)開發(fā)成本：需關(guān)注各項(xiàng)成本記錄是否正確，是否存在將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入到開發(fā)成本從而多計(jì)加計(jì)扣除的情況；關(guān)注是否存在三項(xiàng)預(yù)提成本，僅企業(yè)所得稅可根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文扣除預(yù)提成本，土地增值稅不允許扣除項(xiàng)目中加入預(yù)提成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：直接按照熟知的以5%和10%兩個(gè)比例進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除，不考慮借款利息的資本化問題；共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偅喝舸嬖诙鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目共同承擔(dān)成本費(fèi)用的情況，需檢查共同費(fèi)用是否按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他稅局認(rèn)可的方法進(jìn)行分?jǐn)?，然后再?jì)入當(dāng)期清算項(xiàng)目的扣除金額；稅金及加計(jì)扣除：可扣除的稅金，需取得相關(guān)完稅憑證；加計(jì)扣除項(xiàng)目，則需關(guān)注是否存在違反加計(jì)扣除的情況，如未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，不允許加計(jì)扣除；5）尾盤銷售申報(bào)首次清算時(shí)未能銷售的房產(chǎn)，日后產(chǎn)生銷售的，納稅人應(yīng)按月清算，辦理尾盤清算申報(bào)。各地對(duì)尾盤申報(bào)有相應(yīng)的申報(bào)表，據(jù)實(shí)填報(bào)。發(fā)生了多預(yù)繳土增稅行為的，可在尾盤申報(bào)時(shí)申請(qǐng)退稅。6）其他關(guān)注點(diǎn)關(guān)注普通住宅是否符合免稅條件，是否與其他業(yè)態(tài)類型分開核算，未分開核算的，不得享受免稅政策；是否存在因國家建設(shè)需要被征用或收回而享受免稅的項(xiàng)目，如存在，需取得相關(guān)證明文件等。各地稅局對(duì)土增清算有明確的備查資料，應(yīng)整理造冊備查。環(huán)節(jié)之七--注銷環(huán)節(jié)1涉稅事項(xiàng)梳理公司存續(xù)期間各項(xiàng)涉稅事務(wù)，去稅局辦理注銷登記；2涉稅種類增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅；3簡要分析★增值稅繳銷增值稅發(fā)票，注銷增值稅防偽稅控系統(tǒng)；后期如繼續(xù)涉及發(fā)票開具的，應(yīng)申請(qǐng)由稅局代開，并繳納相應(yīng)稅款；涉及增值稅留抵稅額的，需按正常流程辦好退稅手續(xù)后再申請(qǐng)注銷；★土增稅需保證所有尾盤涉及的土增稅清算完畢；★企業(yè)所得稅報(bào)送截止注銷時(shí)點(diǎn)的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，完成清算資產(chǎn)、負(fù)債的處理及剩余開發(fā)產(chǎn)品處置時(shí)計(jì)稅成本的確認(rèn)；如涉及預(yù)繳了土地增值稅導(dǎo)致多繳了企業(yè)所得稅的，需先辦理企業(yè)所得稅的退稅。★個(gè)人所得稅與員工解除勞動(dòng)合同支付給員工的一次性補(bǔ)償收入，超過稅法規(guī)定部分應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅企業(yè)股東為自然人時(shí)，最終分配資產(chǎn)中屬于股息紅利的部分，應(yīng)申報(bào)繳納個(gè)人所得稅。